Kondotel Menjadi Tren Investasi Properti. Apa Kelebihannya?

KONDOTEL 

Investasi “Bebas Stres“

Kondotel mulai menjadi tren dalam investasi properti. Apa kelebihannya?

Oleh: Azizi Fahmi Hidayat

Lupakan saja deposito, obligasi maupun franchise sebagai pilihan investasi saat ini. Prinsip investasi, yakni bebas resko dan meraup keuntungan maksimal, niscaya sulit ditemukan pada pilihan-pilihan tersebut. Ada baiknya kita melirik properti saat ini boleh dibidang berada pada titik paling ideal sebagai medium untuk menanam uang. Pilihannya juga beragam: hunian landed, vertical, bangunan komersial (ruko/rukan), office tower, dan hotel. Semuanya berpotensi mendatangkan rezeki melimpah karena sejatinya dalam properti tidak ada istilah rugi.

Pertumbuhan industri properti secara keseluruhan memang tengah menuju kepada tren positif. Hal ini didasari oleh tingginya kebutuhan konsumen akan hunian dan meningkatnya gairah para investor, yang meyakini bahwa investasi properti cenderung aman dan tidak tergerus kondisi ekonomi yang sedang labil meski saat ini mesti berhadapan dengan naiknya BI Rate di angka 7,75%.

Di antara beragam jenis properti, salah satu yang sedang naik daun adalah kondotel. Model hunian modern ini mengusung konsep seperti hotel yang memberikan kenyamanan super kepada penghuninya. Sementara dari sisi bisnis, kondotel menawarkan pendapatan pasif yang menggiurkan di tengah pertumbuhan pusat bisnis dan pariwisata.

“Ini bisa dijadikan salah satu pilihan investasi yang baik”, ujar Novitra Savitri, perencana keuangan dari IneShildt Financial Planning. Risikonya kecil, harga selalu naik dan tingkat pengembalian modalnyapun cenderung cepat. Dengan sejumlah keistimewahan tersebut, kondotel boleh dibilang investasi ‘bebas stres’.

Kondotel memang merupakan alternatif pilihan investasi yang ‘seksi’, selain model hunian vertikal lainnya seperti apartemen. Sesungguhnya, baik apartemen maupun kondotel sama-sama bisa memberikan keuntungan bagi pemiliknya. Hanya saja, investasi di apartemen kerap timbul kendala dalam mencari penyewa-meski bisa meminta bantuan broker dengan kesepakatan fee sebesar 5% dan urusan desain interior. Nah, bagi yang ogah dipusingkan dengan dua persoalan di atas, mereka bisa menjajal investasi kondotel.

Kondotel pada dasarnya apartemen juga, tapi berbeda dari sisi pengelolaannya. Bila apartemen dibeli untuk dihuni atau disewakan sendiri oleh sang pemilik, kondotel, begitu dibeli, langsung dikelola oleh pihak manajemen hotel yang dipercaya sebagai sebuah hotel. Biasanya ini sudah ditentukan oleh pengembang yang ditentukan oleh pengembang yang menggunakan jasa hotel-hotel luar negeri-seperti Horison, Swiss-Belhotel, Best Westrn Premier, dan lain sebagainya-namun ada juga yang asli local seperti Grup Panghegar. 

Dengan demikian, pemilik yang memang berniat untuk berinvestasi bias mendapatkan keuntungan rutin dari unitnya tersebut tanpa perlu repot-repot ikut mengelola.

Dalam perkembangannya, kondotel bukan cuman menjadi alternatif hunian masyarakat di tengah tingginya kebutuhan hunian Indonesia. Namun, juga menjadi peluang bisnis yang legit dan memiliki kekuatan untuk membuat investor bertambah kaya. Mengapa demikian? Sebab, prinsip utama investasi kondotel ialah membiarkan uang bekerja sendiri bagi pemiliknya. Istilah kerennya: property cash machine.

Menanamkan uang dalam bentuk investasi kondotel tentunya merupakan pilihan tepat saat ini, bukan sekedar alternative di tengah turbulensi ekonomi yang relative cepat. Pasalnya, di samping mendapatkan hidden profit dalam bentuk capital gain 5-10%, konsumen juga akan memperoleh yield income dalam bentuk ROI yang rata-rata 9% tiap tahun. Ada pula kepastian dalam bentuk rental guarantee 2-3 tahun pertama bahkan, ada pemain yang memberikan rental guarantee sampai lima tahun.

Property Cash Machine 

Sebagai pilihan investasi,kondotel relative lebih aman serta dapat memberikan keuntungan dan kemudahan yang jelas berbeda dengan apartemen sewa. Kondotel tampil murni sebagai produk investasi yang menawarkan model kepemilikan unit kondominium untuk di kelola seperti hotel. Model investasi kondotel juga memiliki perbedaan di bandingkan dengan rumah tinggal (landed house). Investor rumah tinggal bertitik pada keuntungan modal (capital gain) dari kenaikan harga jual rumah. Sedangkan, investor kondotel mengedepan kan keuntungan rutin dari sewa unit, selain harga jual yang turut bertambah tiap tahunnya.

Kondotel dipercaya mampu meberikan keuntungan berlipat bagi pelakunya karena, seperti yang dijelaskan diatas, skema investasinya berbeda dari model kebanyakan investasi lainnya. Umumnya, investor diberikan jaminan sewa (rental guarantee) dengan ROI (return on investment) di kisaran 6-11% per tahun. Yield income yang diberikan dalam bentuk jaminan sewa ini paling tidak memberikan kejelasan dan kepastian disamping tentunya mendapat capital gain dari peningkatan nilai asset property yang telah dibeli pada saat early bird. Dengan begitu, investor property benar-benar merasakan uang begitu mudah di dapatkan dan bekerja untuknya.

Selain menjanjikan keuntungan fantastis, keunggulan inventasi kondotel adalah tingkat resiko nya yang tergolong rendah dan minim. Tabel di bawah ini menjelaskan bahwa investor properti memiliki resiko cenderung lebih rendah dan stabil di bandingkan jenis investasi lainnya. Pada prinsipnya, hamper bisa dipastikan investor tidak ada mengalami kerugian jika membenamkan uangnya di properti.

Satu lagi yang menjadi ‘jaminan’ bagi investor adalah demand masyarakat relative tinggi. Pasar kondotel terbentuk karena ada nya permintaan. Faktanya, jika seseorang menginap di hotel dalam jangka panjang tentu biayanya sangat mahal, sementara jika menyewa apartemenpun mungkin waktunya tidak sampai setahun. 

Belum lagi jika menyewa apartemen, tentunya konsumen juga harus memikirkan urusan sehari-hari seperti membersihkan ruangan, mengganti sprei, dan lain-lain—yang bakal merepotkan bagi penyewa. Sementara di kondotel semua hal itu sudah ditangani seluruh nya oleh management hotel. Singkatnya, menurut Yossi Hidayat Prabowo, pemerhati property dari NAI, berinvestasi kondotel terasa tambah menarik karna unsur PAMER (Praktis, Aman, Menguntungkan, Eksklusive dan Refreshing). 

Satu hal yang perlu diperhatikan, modal yang dibutuhkan untuk memiliki kondotel tidaklah sedikit. Nilainya rata-rata sudah mencapai angka miliaran. Akan tetapi, hal itu setimpal dengan keuntungan yang bakal diraih oleh investor seperti rental guarantee yang rata-rata diberikan antara 2-3 tahun, dengan besaran pendapatan sewa umumnya 8-12% per tahun (nilai minimum okupansi penghuni tergantung dari lokasi kondotel tersebut). Selepas masa jaminan sewa berakhir. Pendapatan sewa bagi investor akan bergantung pada kinerja operasional hotel secara keseluruhan, yang memengaruhi pembagian keuntungan tahunan antara pemilik dan operator hotel.

Uniknya, meskipun kondotel lebih banyak digunakan untuk kepentingan bisnis, namun investor juga bisa menikmati unit miliknya sendiri dengan system complimentary stay selama beberapa hari dalam setahun. System ini diberlakukan dengan skema poin. Poin weekdays dan weekend berbeda, begitu pula untuk hari raya dan tahun baru. Contohnya begini: suatu kondotel memberikan poin kepada pemilik untuk memakai hak menempati unitnya 25 poin per tahun dengan rincian: weekdays= 1 poin per hari, weekend= 2 poin per hari, hari raya dan tahun baru= 5 poin per hari.

Victor Sanjaya, salah satu investor, mengakui bahwa investasi di kondotel memang menjanjikan keuntungan yang lumayan besar. Hal tersebut diungkapkannya setelah ia menggeluti investasi properti kondotel. Saat ini Victor tercatat memiliki dua unit kondotel di lokasi berbeda. Satu di Surabaya, satu lagi di Jakarta. Keuntungan yang diperoleh dari kondotel, menurutnya, sangat cepat untuk pengembalian investasi terutama karena disokong oleh factor lokasi yang strategis.

“Ia mendapatkan ROI dalam waktu relative singkat: hanya tiga tahun!”

“Lokasi harus berada di titik-titik premium agar unit yang kita punya memiliki daya isi dari konsumen tinggi,” ujar Victor saat diwawancarai bulan lalu. Meski tidak menjelaskan secara rinci berapa keuntungan yang diterimanya, ia mengatakan sudah mendapatkan ROI dalam kurun waktu relative singkat: hanya tiga tahun!

Soal tantangan yang dihadapi, lanjut Victor, kendala terbesar saat ini adalah rendahnya demand dari masyarakat untuk menginap di hotel. Terlebih dengan adanya peraturan bari di sejumlah kementerian dan lembaga negara, yaitu larangan mengadakan rapat di hotel. Hal itu cukup berpengaruh terhadap larisnya unit yang ia miliki. “Namun, setidaknya, saya merasa bangga karena saya seperti memiliki hotel sendiri. Meski hanya dua unit,” katanya sambil tertawa.

Dampak aturan baru tersebut juga diamini oleh Ali Tranghanda, Direktur Indonesia Property Watch. “Kondotel terkait sewa hotel kini sedang turun,” tuturnya. Tapi ini bukan soal investasinya, melainkan demand konsumen untuk sewa hotel.

Oleh karena itu, ketika sebelum memilih kondotel sebagai investasi masa depan, investor mesti benar-benar memerhatikan prinsip 3L-“DDO” “3L”merupakan singkatan dari legalitas dan status kepemilikan, lokasi proyek kondotel, serta lingkungan sekitar. Selanjutnya “DDO” adalah design bangunan beserta fasilitasnya, reputasi developer, dan kejelasan manajemen ataupun operator hotel dan gimmick yang diberikan.

Senada dengan prinsip di atas, Ali juga menekankan pentingnya mengutamakan factor lokasi dalam memilih kondotel yang bakal dijadikan investasi.

Selamat berinvestasi!

Sumber: Majalah Property-in

Photo courtesy of Solo Pos